监管资金口子开了？三部门：向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金

继中债信增扩容、监管监管2500亿元民营企业债券融资下发、资金质房置换资金金融16条后，口开预售监管资金的部门保函口子也开了。这是向优11月份以来，政府部门第5次从金融端出台利好房地产的地产政策。

2022年11月14日，企业据银保监会网站消息，出具中国银保监会、预售住房和城乡建设部、监管监管人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的资金质房置换资金通知》（以下简称《通知》），指导商业银行按市场化、口开法治化原则，部门保函向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。向优

整体来看，地产《通知》对保函的额度和期限、商业银行开具置换预售监管资金具备的条件、房地产企业如何使用保函、商业银行如何防范风险等内容作了明确规定。

具体而言，哪些房企能够申请置换预售监管资金？《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函，置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次银行保函政策，主要是支持短期有流动性风险的、但基本面较为稳健的企业，而一些有明显暴雷风险的企业无法享受此类政策。

关于可置换额度，《通知》规定，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的70%。

“根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系，此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，这也意味着能为房企增加‘房屋销售款*10%’的资金额度，其改善流动性的意义是积极和显著的。”严跃进说。

而通过保函置换出的预售监管资金具体用于何处，《通知》则要求，企业要优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

“该项表述明确了房企获得预售监管资金后的使用途径，切实落实‘保交楼、稳民生’的目标，把推进项目建设作为重中之重。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪认为，明确资金用途既有助于降低房企开发风险，也在一定程度上维护了购房人的合法权益，稳定市场信心。

而针对于该项政策能否改善房地产行业目前处境，58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示，这一政策将更有利于行业稳定，未来优质房企资金侧需求将得到进一步保障，房地产行业资金的有效使用效率将进一步提升，房地产开发数据快速下滑的局面有望得到控制。

不过，张波亦认为，该政策对操作层面依然有着诸多需求，尤其会考虑房企的信用风险和财务状况。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静亦认为，短期来看，政策效果或有待观望。“更重要的仍是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。”

事实上，11月份以来，金融端密集出台房地产相关政策。

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债信增，召集金辉控股（09993.HK）、地产（000876.SZ）、德信中国（02019.HK）、雅居乐集团（03383.HK）等21家民营房企召开座谈会，介绍中债信增增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。

11月8日，银行间市场交易商协会支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，具体额度为约2500亿元，后续可视情况进一步扩容。

11月9日，中债信增支持民营房企融资加快落地。

11月11日，金融16条出台，从稳定房地产开发贷款投放、支持个人住房贷款合理需求、信托贷款等存量融资合理展期等方面做出了具体规定。

据时代周报记者了解，目前，银行间市场交易商协会已经受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债信增同步受理企业增新业务意向。除龙湖集团外，还有多家民营房企也在积极推进中。