[房企年报]福星股份：全年0拿地 3年间利润缩水85%十年来首度不分红

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出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

近日，房企福星分红湖北福星科技股份有限公司（以下简称“”）发布2021年年报及2022第一季度报告。年报拿地年间年首在上年低基数的股份情况下，福星股份2021年录得了较为可观的全年全口径业绩增速，但归属于上市公司股东的利润净利润却连续3年下滑至仅有1.71亿元的水平。

此外，缩水福星股份今年1季度的房企福星分红归母净利润继续大幅度下挫至仅有0.37亿元，在目前的年报拿地年间年首疫情防控政策及物业销售预冷的情况下，今年福星股份或将遇到资金回款难、股份结转交付慢、业绩连续第四年萎靡的多重压力。

归母净利润连续3年萎缩近50%

从最初生产钢丝绳到涉猎地产开发，福星股份目前以地产为主营。年报显示，福星股份2021年实现营业收入125.44亿元，比低基数2020年的75亿元同期增加了67.22%。实现归属于上市公司股东的净利润1.71亿元，较上年同期下降44.25%，这是继2019、2020年分别下滑47.32%、48.73%后，福星股份归母净利润连续第三年萎缩近50%。相较于2018年的11.35亿元，福星股份的归母利润已经下滑了85%，加权平均净资产收益率从2020年的2.72%继续降至1.54%。

面对惨淡的盈利表现，公司表示不进行利润分配。尽管以往福星股份的分红率也不高，但去年是其过去十年来第一次放弃给股东分红。福星股份的“余粮”似乎并不充足，全年经营活动产生的现金流量净额50.79亿元，同比减少5.29%。以至于公司账面的货币资金3连降至今年1季度末的37.56亿元，其中约有8亿元为受限制货币资金。

年报显示，福星股份包括短期借款及一年内到期的非流动负债合计达到51.5亿元，明显超过公司账面资金，短期流动性明显承压，这或也是公司连几千万也不分红的原因。

值得注意的是，福星股份的短期债务与长期借款相当，即短期债务占比接近50%。即使债务久期不长，福星股份的融资成本也不低。2021年公司的利息支出费用为3.5亿元，存货“开发成本”中本期利息资本化的额度达到了8.09亿元，两者合计达11.59亿元，相较于期末的113.08亿元的债务来说，融资成本约为10%左右。

0拿地降杠杆 福星开启收缩模式

细究利润表现持续拉胯的原因，主要原因即行业天花板以及趋势性下滑的利润率。

福星股份2021年房地产业务实现结算面积96.70万平米，比上年同期增加72.43%，从而实现结算收入109.17亿元，比上年增加76.34%。但是这样的销售结转并没有换来可观的业绩增长，净利润率从2020年的3.88%进一步降低至仅有2.84%的极低水平。

物业销售均价与拿地均价之间的差额被明显压缩，留给福星股份仅有不足3%的利润率，一旦房价下跌超过5%，公司或可能面临亏损的境地。作为根据地在武汉的地方中小房企，福星股份在当前行业洗牌调整的阶段，选择了收缩求稳。

一方面，加快去化回款，但效果差强人意。

过去一年，福星股份实现销售面积62.57万平方米，比上年同期减少21.35%；实现销售金额95.01亿元，比上年同期减少20.19%，较疫情前的2019年近腰斩。截止去年底公司账面的土储总建面为1012.2万平米，可供开发面积达到408.38万平米，相较于去年的销量来说是非常充足的。

另一方面，不拿地，全年0新增土储。

年报显示，福星股份2021新增土储记录为0，在没有新投资的情况下福星股份过去一年杠杆有所降低，总资产下滑7.545%至485.48亿元，这其中主要是负债端的减少所致。

预计去杠杆将延续至今年，在2021年12与29日，福星股份以8.31亿元转让远鹏新天地100%股权给深圳福田控股。而远鹏新天地是福星在2017年以总价13亿元收购来的资产，旗下拥有两栋房地产：“赛格柏狮电子大厦一期”和“赛格柏狮电子大厦二期”，2017年远鹏科技的利润为4838万元，2019年净利润1244万元（2020年因疫情不具参考性），福星的入主对于两座物业来可以说是“负担”，而这个负担也让福星付出了近5亿元的代价。

Q1归母净利润再降47% 今年销售和结转均不乐观

今年1季度，福星股份延续了前几年的颓势。实现营业收入16.56亿元，较上年同期减少11.48%；归属于上市公司股东的净利润3704.72万元，较上年同期减少46.93%；经营活动产生的现金流量净额为净流出13.26亿元，同比下降243.61%。

经营活动现金流恶化，加大了福星股份对于回款的渴望，可今年初以来全国范围内疫情防控形势并不乐观，导致商品房销售普遍疲软。克而瑞数据显示，百强房企1季度销售额同比下滑接近50%，福星股份在去年下半年的销售金额约35.2亿元，同比已经下滑了51.3%，下滑幅度较克而瑞百强房企更大。

由此，尽管未有公告，在强者恒强的当下，我们预测今年1季度的福星股份的销售滑坡或超过50%。这对于短期债务压力不小的福星来说，更增添不确定性的是，疫情防控对于购房的抑制还要持续多久并不好预测。

而在今年业绩方面，疫情对于布局在武汉、长三角、珠三角、中部地区的福星股份全年保交付的进度也将产生明显影响。此外福星账面的预收款仅有140亿元，如果扣去全年的合同销售的部分期房，可供结转的规模并不大，预计收入表现或不乐观。